悉尼墨尔本房价开始下跌，真正的拐点来了？（组图）

今年第一季度，悉尼和墨尔本的房价出现下跌。

这是由于买家因担忧进一步加息、生活成本上升以及燃油价格上涨而变得更加谨慎的同时，卖家选择加快出货节奏，以避免房价进一步下行带来的损失。

分析人士指出，随着中东战争成本持续侵蚀家庭预算，这两大城市的房价仍可能继续下行。

数据显示，今年3月季度，悉尼房价下跌0.2%，墨尔本下跌0.6%。根据Cotality发布的月度房价指数，两市高端城区房价出现回落，而相对而言，价格可负担性较高的区域则录得上涨。

目前，大多数新贷款申请人需要证明其有能力承担约9%的贷款利率（包含3%的偿债能力缓冲），这大幅压缩了具备交易能力的买家群体规模。

Tim Lawless表示，这种压力在高价位市场中表现得尤为明显。

Lawless指出，从全国层面来看，在既有的可负担性问题、高利率环境以及中东冲突引发的信心骤降背景下，房地产市场整体仍展现出一定韧性。

然而，澳洲其他地区的表现已与两大核心城市明显分化。

过去一个季度，全澳住宅价格整体上涨2.1%，而中小型首府城市由于住房供应不足，价格被进一步推高——Perth上涨7.3%，Brisbane上涨5.1%，Adelaide上涨3.6%，Darwin上涨3.4%。

“澳洲两大城市的房价在过去四个月持续走弱，虽然谈不上崩盘，但可以明显看到一种‘双速’，甚至‘三速’市场格局正在形成。”

“布里斯班和阿德莱德的表现已开始与珀斯分化，而珀斯则在逆风中加速上涨，”Lawless表示。

由于利率上升及中东战争影响，高端市场买家信心大幅下滑，这一点也反映在成交量数据中。

根据该数据机构的季度成交估算，悉尼住房成交量同比下降16%，墨尔本下降9.5%。

Lawless表示：“珀斯市场挂牌量虽有所上升，但仍比平均水平低40%；布里斯班和阿德莱德则大约低20%。”

“这可能正是支撑这些中型首府城市房价表现的重要因素，同时也在一定程度上阻止悉尼和墨尔本出现更大幅度下跌——因为市场上房源并不充足。”

与此同时，悉尼和墨尔本的挂牌量近期出现阶段性上升，使市场呈现出“选择增多但紧迫性下降”的特征。

在墨尔本，房价跌幅最大的区域主要集中在东部和东南部成熟社区，例如Glen Eira（下跌4.2%）、Boroondara（下跌3.1%）和Manningham（下跌2%）；

而西部和西北部外缘区域，如Sunbury、Casey、Keilor和Tullamarine则上涨约1%，部分公寓市场同样出现价格增长。

在悉尼，东区房价下跌4%，北区下跌2.4%，Baulkham Hills区域也下跌了2.2%；

而外西南区域的Camden上涨4.3%，Wollondilly上涨3.3%，Mount Druitt攀升3%。

与此同时，偏远地区市场表现出更强韧性，本季度上涨3.3%，高于首府城市整体1.8%的涨幅。

租金方面，本季度上涨2.1%，为自2024年5月以来最大三个月涨幅，这对通胀构成进一步压力，因为租金在消费者价格指数（CPI）中占有重要权重。

ANZ经济学家Madeline Dunk表示，其团队在2月曾预测悉尼和墨尔本全年房价将上涨3%，但该预测是在中东冲突爆发前做出的。

此后，团队已将5月再次加息纳入预期，这使得主要首府城市今年面临房价下行风险。

“可以看到，墨尔本和悉尼市场早已开始降温……自去年11月以来，这两个城市基本没有出现增长，”Dunk表示。

“而近期在全球局势变化背景下，市场进一步走弱。我们也清楚，悉尼和墨尔本对利率变化尤为敏感，因此这些市场降温并不令人意外。”

她补充称，目前家庭资产负债表整体仍较为稳健，居民普遍拥有一定储蓄缓冲，但受通胀影响，消费行为将发生改变。

“我们预计，今年下半年经济活动将明显放缓，家庭收入受到的冲击将对消费及整体经济活动形成更大拖累。”