艾博年政府税改引发恐慌！房东抛售2.2万套出租屋，悉墨租金恐暴涨（组图）

考虑到即将出台的税改方案可能重塑房地产市场，澳洲房东正以创纪录的规模抛售租赁房产。

随着资本利得税和负扣税政策调整迫在眉睫，大批投资者选择套现离场，令澳洲租赁市场房源急剧流失。

最新季度房产销售数据分析显示，统计局（ABS）相关数据表明，过去三个月内房东共抛售了创纪录的22640套租赁房屋，其中悉尼占4865套，墨尔本占5565套。

投资者在艾博年政府预计于预算案中宣布改革措施前纷纷清盘。

根据FoundIt的报告，同期悉尼和墨尔本挂牌出售的房产中，约有21%此前为出租房，报告将这一销售量形容为“洪水”。

“今年秋天离开悉尼租赁市场的4865套前租赁房产，可能永远不会再作为租赁房回归，”FoundIt在报告中指出。

悉尼房东流失最严重的地区包括CBD、内南区、North Shore以及Parramatta。墨尔本则集中在Docklands、Southbank等中心城区，以及该市西部地区。

悉尼Parramatta等地区的投资者抛售量较高。

与此同时，艾博年政府已透露下周联邦预算案将宣布广泛的税收改革，房产投资者的纳税额可能因此增加。

预计改革内容包括：以可能的指数化系统取代现行的投资者资本利得税折扣，并对负扣税进行调整。

FoundIt研究主管 Kent Larnder 表示，拟议改革可能促使那些本就在投资成本边缘苦苦挣扎的“边缘房东”下定决心卖房。

“人们对这些变化有着真实的恐惧，”他说，“这种恐惧或许并不理性，但确实正在改变人们购买资产的意愿。”

他进一步分析，很多投资者其实并不富裕，那些对工作和生活成本感到焦虑的人，往往会提前出售计划。叠加利率上升和燃料危机，投资者正面临“三重打击”，在这个充满不确定性的时刻，“清仓套现”成了部分人的应对方式。

悉尼CBD的投资者抛售量有所上升。

他指出，珀斯、布里斯班等繁荣市场的投资者出售房产，多半是为了兑现可观的资本增值，但悉尼部分地区的情况则截然不同。

在悉尼，租赁房成交量最高的地方往往是租金回报率较低的区域，这意味着房东必须投入更多自有收入才能维持投资。

在截至5月的三个月内，Parramatta的投资者抛售了572套租赁房，CBD、Inner South以及North Shore的销售量也处于相近水平。

FoundIt报告共分析了122360份全澳住宅销售信息，并与持牌中介机构过去五年的租赁广告记录进行比对。如果某房产在挂牌出售前曾出现在中介管理的租赁记录中，便被归类为“前租赁房”。

FoundIt研究主管 Kent Larnder 表示，投资者对拟议的改革深感担忧。

Two Red Shoes的房贷经纪人 Brett Sutton 警告，税收改革对租客的打击将最为沉重。

他援引Money.com.au在4月进行的一项全澳民调，结果显示61%的投资者会在新税制下缩减新购计划或选择出售。

Brett Sutton 质疑，租客是否有能力接手这些抛售的房屋。

“残酷的事实是，大多数租客根本没有购买能力，”他表示。

“贷款偿还能力要求、印花税以及持有成本决定了，对很大一部分租赁市场人群而言，选择并不是'租还是买'，而是'租房还是无家可归'。投资者活动收缩、租赁库存缩减，最终承受后果的，还是租房的人。”

由电工转行的悉尼买家代理 Michael Kowalczyk 与妻子 Nicole 拥有18处房产。他表示自己尚未抛售任何房产，但能够理解其他投资者的选择。

这位Tailored Property Group创始人认为，那些原本打算在未来几年出售投资房的人，可能会决定抢在政策变化之前行动。

Michael和Nicole Kowalczyk拥有庞大的投资组合，并表示将观望改革的具体形式后再决定如何应对。

“他们不想落入任由政策摆布的境地，要趁还能享受资本利得税（折扣）的时候抽身，”Michael Kowalczyk 说。

他同时指出，如果新税制对既有投资者实行“祖父条款”（豁免旧有投资者），抛售潮或许就不会如此汹涌。“限制投资解决不了住房市场的根本问题，根本问题是供应不足。”

SQM Research总监 Louis Christopher 表示，租客早已深陷低空置率的困局。

“由于新房供应没有显著增加、人口增长率也没有稳定下来，租赁压力很可能在整个2026年都维持在高位，”他说。

他在本月早些时候曾向媒体表示，取消负扣税和资本利得税折扣，可能导致悉尼和墨尔本租金上涨20%。

Rethink Investing首席执行官 Scott O'Neill 表示，更多投资者可能会考虑住宅房地产以外的其他资产。

作为一名成功投资者并手握庞大房产组合，Rethink Investing首席执行官 Scott O'Neill 预计，投资者将转向商业地产等替代性投资来应对这轮变化。

拥有约350处房产的悉尼投资者 Nathan Birch 则直言，一旦负扣税被取消，大多数投资者的第一反应将是——涨租金。