悉尼墨尔本拍卖清盘率跌破六成！房市重回两年前下行周期，买家集体观望（组图）

房主们恐怕要接受现实了——自家房产再也卖不出几个月前的价钱。最新数据显示，澳洲拍卖市场已疲软至2022年经济低迷以来的最低水平。

Domain数据显示，4月份悉尼月度拍卖成交率跌至53%，墨尔本则为58.5%，双双跌破60%的关键门槛。业内通常将60%视为买卖双方力量平衡的分水岭，一旦低于这一水平，房价大概率随之下跌。

与去年早春相比，这一跌幅相当惊人。彼时两市成交率均逼近70%大关，房价增长虽不算火热却相当稳健。进入传统春季销售旺季后，澳洲联邦储备银行（RBA）已连续三次降息，借款人原本期待圣诞前还能再降一两次。

然而，期待中的降息并未到来。通胀数据持续走高，经济学家反而警告利率可能不降反升。

今年2月市场正式开盘以来，悉尼和墨尔本的月度拍卖成交率始终未能突破70%，并一路走低。

拍卖成交率已跌破60%。Sitthixay Ditthavong

2月、3月以及刚刚过去的5月连续加息，削弱了买家的借贷能力，市场也开始消化进一步加息的预期。

与此同时，部分买家担忧美以与伊朗冲突引发的经济连锁反应——油价上涨、房贷成本攀升、生活开支节节走高。投资者则紧盯本周二的联邦预算案，关注房产投资税收减免政策是否生变。

墨尔本拍卖市场上一次如此低迷，还要追溯到2022年7月；悉尼的情况大致相同，唯一例外是2024年12月——而12月本就是买家心思转向圣诞假期的淡季。

回看2022年7月，那正是房价以有记录以来最快速度下跌的季度。当时澳联储一改维持了三年的近零利率预期，转而通过加息遏制通胀。

房产价值的下跌已是不争的事实。CoreLogic独立数据显示，4月份悉尼和墨尔本房价均下跌0.6%，过去三个月累计跌幅分别达到0.9%和1.5%。

不过，目前尚无迹象表明此轮跌势会像2022年那般剧烈。拍卖市场本身具有季节性特征，4月又赶上多个长周末和学校假期，挂牌拍卖数量本就不多。

经济学家之所以关注成交率，是因为它能及时反映房价走向，过去也被证明具有相当的可靠性。但在拍卖量稀少的长周末，参考价值会相应打折。

AMP首席经济学家 Shane Oliver 表示，4月本就是一个特殊的月份，复活节、学校假期和澳新军团日（Anzac Day）撞在一起，解读数据时必须格外谨慎。但他强调，这仍是今年两市下行趋势的一部分，背后很大程度上反映了利率上行的影响。

一些潜在买家一直犹豫不决。Penny Stephens

Shane Oliver 还指出了可负担性问题。当房价已经攀升至普通家庭难以承受的水平，任何房贷月供的增加都会被买家敏锐感知。

“某种程度上，这就像一场坏消息的‘完美风暴’。”他说。

Shane Oliver 预计今年还会有一次加息，通胀在好转之前可能进一步恶化。他还注意到，挂牌出售的业主正在增多。

“形势相当黯淡，但我认为还没到2022年那种疲软程度。”

LJ Hooker研究主管 Mathew Tiller 也认为，即便剔除公共假期因素，鉴于利率走高和生活成本压力，今年4月的市场不确定性确实比往年更甚。

不过他指出，即使买家心存疑虑，拍卖现场仍不乏看房者，市场依然存在被压抑的需求。

“地理位置优越、定价合理、备受追捧的房产销售情况依然不错。”他说。

值得注意的是，即便在低迷市场中，某些房产类型的价格仍在上涨。受益于政府首房置业援助计划，入门级住宅价值持续走高；任何市场中，品质卓越的房屋向来抢手；而那些需要大修的旧房则乏人问津。

据悉，那些愿意根据买家反馈调整定价的业主，在拍卖中往往能取得不错的成绩。

至于未来走向，则要看房贷与生活成本会涨到多高、投资者如何回应预算案中的住房政策，以及有多少潜在卖家会因大环境而选择按兵不动。