首付5%却沦为“负资产”！悉尼墨尔本数万首次购房者或被迫亏本卖房（组图）

专家警告，成千上万利用政府5%首付计划在悉尼或墨尔本置业的首次购房者，正因两大城市房价持续下滑而深陷负资产困境，面临“非常严峻”的财务处境。

这些购房者买入100万澳元的房产后，背负着高达95万澳元的房贷。如今房价下跌，一旦出售，不仅血本无归，还可能倒欠银行一笔钱。

批评人士指出，在高利率持续施压、房产税改革预示更大幅度调整的当下，这是一个相当危险的处境。也有人认为，这只是暂时现象，只有把房子当作金融投资而非自住用途时，才会产生实质冲击。

根据Housing Australia的数据，5%首付计划于去年10月扩大实施，此后五个月内约有11.5万人使用了该计划。SQM Research估计，其中约5万人在悉尼和墨尔本购房，而这两个城市的房价从今年年初便开始下跌。

SQM创始人 Louis Christopher 表示，首次购房者抓住扩大版计划的机会“完全可以理解”。

他指出，去年10月时，没有人能预见到澳洲联邦储备银行（RBA）即将三次加息，也没有人能预见中东局势将给生活水平带来如此巨大的压力——这种压力甚至超过了加息本身的影响。“当然，也没有人能预见联邦政府会推行重大房产税改革，这进一步加剧了早已开始的房市低迷。”

SQM预测，悉尼房价本日历年将最多下跌9%。

SQM创始人 Louis Christopher 表示，陷入负资产的购房者面临财务风险和有限的选择。

Deyon贷款经纪人 Martin Eftimoski 形容负资产是一种“严格意义上的暂时现象”。

这些首次购房者并非犯了什么错，只是不幸在市场顶峰时入场。如今，他们的处境岌岌可危，选择空间极为有限。

Christopher 警告，在负资产状态下出售房屋极其困难，这些购房者将“基本上被困在”自己的房子里，直到净值重回正值为止。他们在其他地方的贷款申请——例如购车贷款——也将受到“严重限制”。“如果出现有人失业并被迫卖房的情况，那将确实是非常严峻的处境。对于任何想换房或在别处借钱的人来说，这都是一个实实在在的问题。”

他表示，假以时日，有能力持续还款的购房者终究会重获正资产——“前提是市场调整幅度不会太大”。然而，这轮调整可能比预期拖得更久。

基于拍卖清盘率的持续下滑，SQM目前预测悉尼房价今年最多下跌9%，墨尔本最多下跌7%。但 Christopher 认为调整期可能更为漫长：“我们可能轻易地经历一场持续三年的低迷期，调整幅度完全可能远超个位数——尤其是一旦再度加息。”

他还指出，政府可能迫于一国党（One Nation）崛起带来的政治压力，收紧移民数量，从而给房价带来更大的下行压力。这一情形与新西兰颇为相似——该国房价在2022年经历急剧调整后，此后多年一直稳定在较低水平。

Christopher 预计墨尔本房价将最多下跌6%。

Christopher 还提及一种更极端的尾部风险：“如果市场出现剧烈调整，上演类似全球金融危机（GFC）的情形，银行有权在出现负资产时强制要求出售。2008年时确实如此，我怀疑它们通过贷款合同至今仍握有这项权力。”

ABC评论员 Alan Kohler 的措辞同样不容乐观。他表示，那些“背负过多债务”买房的“一代年轻家庭”将在这轮调整中“备受打击”，面临“现有净资产的亏损，以及长达一生的本息债务煎熬”。

不过，Deyon贷款经纪人 Martin Eftimoski 持有不同看法，将负资产定性为“严格意义上的暂时现象”。他表示，长期来看房价至少会随通胀上涨，而只要坚持还款，房贷余额就会持续减少。

他也直接向那些感到困扰的5%计划使用者发问：“你需要仔细思考自己申请该计划的初衷——是因为极度渴望稳定住房，还是因为想要一台印钞机？”

Eftimoski 认为，拥有住房在个人层面有诸多实际价值，包括家庭安稳感、居住自由以及退休福利。“即使资产净值有所下降，出于所有这些实际原因，你的生活可能依然过得更好。”

他预计，未来6至12个月市场将经历一段“震荡期”，但住房短缺问题依然严峻，低价房竞争激烈。他还判断，随着出租房源转为自住，租金将“大幅”上涨，而拥有自住房产，是澳洲人掌控自身住房成本最可靠的方式。