悉尼周租攀升至$824！专家：房租飙升恐已达承受上限（组图）

随着租金持续攀升，越来越多的租客可能被迫重回合租，甚至搬回父母家。有专家直言，市场对涨租的承受能力正接近极限。

在政府计划修改负扣税和资本利得税政策、外界担忧此举将推高租金之际，Cotality 研究总监 Tim Lawless 向 News 表示，他对租客能否负担更高租金深表怀疑。

Lawless 指出，房东或许会尝试涨租，但市场能否消化是完全不同的问题。他援引数据称，今年五月全澳租赁市场空置率仅为 1.5%，持平历史最低纪录。

业主与投资者贷款数据对比

业主与投资者贷款数据对比

“租客还能多付多少？他们在支付能力上没有太大弹性，”Lawless 说，“租客不能像买更大更好的房子那样去银行贷款来付房租。”

他表示，由于租客已将税前收入约三分之一用于支付房租，租金实际能涨到的上限很可能已经近在眼前。一旦触及这条线，即便空置率极度紧张，租赁需求也会以另一种方式重组——更多人合租、更多几代同堂，以及年轻人更长时间留在父母家中。

“租客会通过让更多人加入租约，无论是合法还是非正式的方式，来最大限度地利用他们有限的租赁能力，”他说，“所以我认为这才是更有可能出现的未来场景，而不是租金持续飙升。我实在看不出租客如何能比现在付出更多。”

澳洲墨尔本——2018年12月5日：出租广告牌，澳洲墨尔本；房地产投资房东租户通用图片

墨尔本内城区 Richmond 一处待租房屋。图片：NCA NewsWire / Andrew Henshaw

根据 Cotality 的数据，截至今年三月底，全澳出租房源总量比五年平均水平低约 18%，其中悉尼和墨尔本的差距更为突出，分别低 27.4% 和 21.0%。

悉尼仍是全澳租金最高的城市，2026年3月的周租金中位数年涨 5.9%，达到每周 824 澳元；墨尔本则以每周 632 澳元位居澳洲大陆首府城市末位。

目前全澳租金年涨幅约为 6%，尚未达到历史峰值。Lawless 回顾称，移民回流、海外边境重开之际，租金年增幅一度达到两位数，主要由公寓市场反弹驱动。

“我认为租金年增长率维持在 6% 左右的可能性更大，当然这确实很难预测，我也可能完全看错了，”他坦言。

租金压力。图片：Christian Erfurt

多数租客预期租金上涨

近期一项全国民调显示，47% 的澳洲人认为政府的负扣税改革将加快租金上涨速度。这项调查由 Fair Go Australia 委托进行，该组织是一项反对资本利得税改革的无党派运动，由澳洲创始人、员工和投资者发起。

在Z世代和千禧一代受访者中，分别有 36% 和 40% 的人预计相关政策变化将导致租金上涨。艾博年政府则声称，负扣税和资本利得税的调整每周仅会推高约 2 澳元的净租金。

民调同时显示，仅有 12% 的受访者认为将负扣税限制在新建住房将导致租金下降或涨幅放缓，23% 的人认为影响不大。

尽管改革旨在帮助首次购房者入市，但年轻选民对此普遍持怀疑态度。值得注意的是，仍有三分之一（33%）的选民表示支持或强烈支持负扣税改革。

房地产市场价值下降概念示意图

工党向房东发出直白警告

联邦卫生与老龄化部长 Mark Butler 警告称，房东目前“没有任何依据”仅凭负扣税和资本利得税的变动就提高租金——因为现有投资房并不受此次改革影响。

“房地产行业对现状非常满意，不希望看到任何改变，他们拿出一些倾向于维持现状的模型，这没什么可惊讶的，”他说。

Butler 强调，仅因税收政策变化就涨租是“毫无依据”的，因为现有房东可以继续保留负扣税资格。“这是当前私人租赁市场的基石，对于这些多达数十万套的房产，涨租根本站不住脚，”他说，并补充称官方预测长远而言租金仅受温和影响，约为每周 2 澳元。

然而，澳洲建筑商协会（Master Builders Australia）、澳洲房地产委员会（Property Council of Australia）和澳洲房地产协会（Real Estate Institute of Australia）已联合发布新模型，暗示实际增幅将是政府预测的五倍。

根据该模型，与改革相关的租金涨幅将在 2026-27 年升至每周 3 澳元（每年 142 澳元），并于 2029-30 年达到每周 9 澳元（每年 477 澳元）。需要指出的是，这一数字专指与政策改革直接相关的租金涨幅，并非对整体市场租金走势的预测。