悉尼新建千套公寓反推高独立屋价？研究揭示供需真相（组图）

最新研究发现，在悉尼少数大兴土木、高层公寓林立的城区，独立屋价格的涨幅反而快于那些几乎没有公寓开发的区域。这一结论表明，高密度住房短缺并不是导致澳洲房价暴涨的唯一原因。

更多中密度住房可能有助于提高住房可负担性。

近年来，澳洲联邦及各州政府和行业专家一直将“增加住房供应”视为解决住房可负担性问题的灵丹妙药。尽管这项最新研究认可了增加供应的必要性，但同时强调，解决痛点的关键在于提供多元化的住宅类型，而不仅是一味建造高密度公寓。

周三，经济研究机构 e61 Institute 发布了名为《当住房供应冲击市场：公寓预售与悉尼房价趋势》（When Housing Supply Meets the Market: Apartment Off-the-plan Sales and Sydney House Price Trends）的报告，对历史公寓开发数据与房价变动进行了深度对比。

数据显示，悉尼房价在2012年至2017年间暴涨了76%，随后在接下来的两年内下跌了11%。虽然悉尼的公寓竣工量在2018至2019年达到顶峰，新增供应的集中交付恰逢房价回落，但研究发现，这些公寓中的绝大多数早在数年前就已通过期房（Off-the-plan）形式售出。真正的交易预售高峰发生在2014至2015年，也就是房价正值一路攀升的黄金期。

该报告作者、e61 Institute 研究经理 Nick Garvin指出，这一发现表明，我们不能简单地将房价上涨归咎于高密度住房的短缺。某一特定类型住房供应的增加（如公寓），对其他类型住房（如独立屋）价格的影响其实相当有限。

Nick Garvin建议，政府在增加供应时应采取更多元化的策略。比如，多建设联排别墅（Townhouse）和中密度公寓，这不仅能在整体上提升城市密度，还能以更丰富的产品类型满足市场多元化的住房需求。

在该研究中，Nick Garvin 探究了新公寓供应量大的区域，发现正如预期，这些区域的公寓价格涨幅确实受到了压制。然而令人意外的是，在公寓供应量越大的区域，独立屋的价格反而涨得更凶。

在2012至2017年的上一轮地产牛市中，新建公寓数量超过1000套的城区，其独立屋中位价暴涨了91%；而在新建公寓不足100套的城区，独立屋中位价的涨幅仅为69%。

Nick Garvin 解释道，在大量建造公寓的区域，独立屋价格依然涨势强劲，甚至超过了其他区域。这是因为这些区域的整体居住需求大增，新公寓的落成虽满足了公寓市场的胃口，平抑了公寓自身的价格，却根本无法满足买家对独立屋群体的刚性需求。

他强调，随着人口持续增长，澳洲仍需源源不断地补充住房供应，否则住房可负担性问题只会进一步恶化，但他同时重申，推动悉尼房价上涨的因素多且复杂，绝非仅仅因为“供应短缺”这一个因素。此外，政府还应关注其他调节住房可负担性的政策，比如审视自住住房相较于其他资产类别所享有的税收优惠。

KPMG规划与基础设施经济学总监 Terry Rawnsley 虽然未参与此项研究，但也对这一观点深表赞同。他认为，中密度住房和联排别墅确实更有助于缓解住房负担。

Terry Rawnsley 指出，此类中密度住房无需复杂的打桩工程，也较少涉及电梯、大型地下车库等高额配套，因此其每平方米的建造成本往往比高层公寓更低。相比动辄百米的高楼大厦，中小规模的建筑商和开发商也更有能力承接此类项目，从而激发市场活力。

他还提到，消费者的居住偏好本身就是多样化的，许多人天然反感高层建筑，而希望在自己土生土长的社区拥有一片天地。因此，澳洲的城市规划体系应当致力于为居民提供更加丰富的住房选择，而非单一化。

此外，他也注意到了近期联邦预算中关于解决住房可负担性的举措，包括提议调整针对投资房的负扣税（Negative gearing）和资本利得税（CGT）优惠政策，以及为新开发项目配套基建提供资金支持。

他指出，对特定投资者群体进行政策降温，预示着未来房价增长步伐将会放缓，从长远来看，这无疑将对改善整个社会的住房可负担性带来积极影响。