每年交$395就为一个offset? 这个年费交的到底值不值？

房贷年费，值得花吗？

有一些首次置业的朋友在后台给我留言

银行每年300多刀的年费就为了一个对冲账户，真的值吗？

今天我就用一条“分界线”来算算。几分钟，你就知道自己在线的哪一边。

先说清楚你到底在付什么。市面上带offset的贷款，大多是package套餐，年费普遍在$248到$395之间，里面包含了贷款利息折扣和普通的信用卡。

打个比方：30年贷款，年费$395，总共就是一万多刀，相当于一个不错软件的订阅费。

值不值，取决于一个数字：你offset里能常年放多少钱。

逻辑很简单：offset帮你省的利息 > 年费，就值；反之就是白交。

我们倒推一下，年费按$395算，房贷利率按6%——你需要offset里常年放着多少钱，省的利息才够covering这$395？$395 ÷ 6% ≈ $6,600。

也就是说：你的offset账户里，全年平均余额只要超过大约七千刀，你就已经回本了，超出的部分全是净赚。

对照一下：如果你把工资、日常开销的钱都走offset，家庭账户里常年趴着两三万，那你一年省的利息是一两千刀，年费付得非常值，别抱怨了，你在赚。

但反过来——如果你是月光型现金流，账户里常年就几千块甚至更少，那你每年交的$395，基本就是白交。

Offset除了省利息之外，税务优势才是它最大的亮点。

假设你房贷利率6%，手里有50万现金放在普通储蓄账户。存款利率就算给你4.5%，一年利息$22,500。

听着不错？这笔利息是收入，要交税。按37%的边际税率，到手大概$14,000。

如果放进offset，50万抵掉50万本金产生的利息，按6%算，一年少付利息$30,000。

而且关键来了：这三万块不用交税——因为它不是你赚到的收入，是你少付利息的支出。

ATO不对“你没花的钱”收税。你什么都没做，只是换了个账户。而且你收入越高、税率越高，这个差距越大。

当你之后把现在住的房子变成投资房时（很多年轻家庭都会这样过度），如果没有对冲账户，你要付出的代价是最明显的。

如果你现在的自住房变成投资房之后有抵税资格（可自行查一下新政），那么投资房贷款的利息是可以抵税的。

你把钱还进本金，贷款变小，可抵税的利息就变少了；更麻烦的是，之后你想把这笔钱redraw出来干别的，取出来那部分对应的利息，用途上还可能被ATO认定不可抵扣。

同样的钱，放在offset里：利息照样省、贷款结构不动、未来随时抽出来付下一套的首付，税务待遇完全不一样。

总结一下今天的内容：

• 你offset的全年平均余额，超过$7,000这条线了吗？

• 你的自住房有没有未来变投资房或未来出租的打算？

• 没有套餐折扣你的利率会在什么范围之内？