联邦银行称澳洲房价或跌32%，今年该持币观望还是抄底？

上周，澳大利亚最重要的住房抵押贷款机构之一，也就是四大银行之首的联邦银行（Commonwealth Bank）警告，由于新冠疫情可能导致长期经济低迷和失业率，澳大利亚的房价在未来三年可能会下跌约三分之一。

如此“危言耸听”的可不止联邦银行一家，国民银行（NAB）此前预计，正常情况下，今年房价预计下跌10％，而2021年将恢复增长2.6％；但倘若经济情况“严重下行”，今年房价将下跌21％，2021年将进一步下跌12％，复苏至少要等到2022年。

房地产研究机构SQM research也认为，最糟糕的情况下，澳大利亚的房价最多可下跌30%，并主要发生在悉尼和墨尔本。

可以说，最近澳大利亚住房市场几乎没有好消息。各大首府城市空置率飙升，租金严重下降，新住房贷款急剧减少，但贷款拖欠率却有所增加。

然而市场上，已经开始有“抄底”声传出。也有人认为，房价在4月仍基本保持上涨，5月目前为止则是持平；全澳“解禁“已经开始，拍卖率似乎有所回升，也许住房价格正常化会很快开始。

澳财在此前几次有关疫情下房地产市场的节目指出，虽然长期房地产市场仍可看好，但短期内受疫情对经济的严重冲击影响，必然有很多不稳定因素。

现在“抄底”，很有可能不止是“抄在半山腰上”。

各项房地产数据显示住房市场进入“至暗时刻”

在过去一周中，澳大利亚九套待售房屋中就有一套以上是待租房屋，比长期平均水平高出3％。《澳大利亚金融评论报》认为，这可能是一个“早期迹象”，表明在空置率上升和租金下降的情况下，有些业主开始抛售房屋。

魏睿昊指出，从最新公布的住房市场一些数据看来，情况确实并不乐观。

澳大利亚研究机构SQM Research提供的最新数据显示，今年4月份，全澳的空置率上升了2％，目前空置住宅总数为88,668套。在八个首府城市中，仅达尔文CBD的空置率出现下降，其它首府城市CBD空置率均有明显上升。难怪有媒体夸张地形容，澳大利亚各首府城市CBD正在变成一座座“鬼城”。

其中，悉尼CBD的住房空置率达到创纪录的13.8%，较3月份5.7%的空置率高出一倍以上。

布里斯班CBD的空置率也升至11.3%的历史高点，不仅超过3月空置率的两倍，也高于2018年12月全球金融危机9.5%的水平。

就墨尔本CBD而言，出租房空置率也已经攀升至7.6%，仅略低于2010年12月8.2%的历史最高水平。

主要首府城市CBD空置率飙升表明，大量租户在3月和4月出现外流。究其原因，CBD就业岗位数以及国际留学生和游客的大幅减少是主要的影响因素。

悉尼原本人潮汹涌的Circular Quay车站

魏睿昊指出，由于国境关闭，留学生和国际游客无法进入，而他们是市区房源重要的租客来源。这一问题短期无法解决，因此恐怕仍要继续。

除了大量房屋无人租赁外，由于失业率激增，越来越多人无法按时缴纳房租，也使得大量投资方房东现金流“捉襟见肘”，考虑出售房屋。

截至5月3日，Suburbtrends.com收集的一周数据显示，带有租房合约的房产占挂牌出售的15100套房屋中的11％。相比之下，长期平均水平仅为9％。

其中，首都领地情况最为严重，五套房屋中就有一套为出租房。

澳洲经济情况不容乐观 

对中国出口可挽回

对澳大利亚经济情况有所了解的人都知道，中国是澳大利亚最大的贸易伙伴国，两国双向贸易往来每年都达到上千亿澳元。

5月7日公布的最新贸易帐数据显示，3月份澳大利亚对中国的商品出口总额环比增加了21.6%，达到63亿美元。其中铁矿石出口最为强劲，增长近三分之一。

收入严重下降：住房市场复苏短期“脱轨”原因

空置率攀高，租金无法按时收到，直接影响到贷款的偿还能力。

标准普尔（S＆P，简称标普）最近发布的数据显示，由于整个3月份全澳经济处于“冻结”状态，不合格贷款（nonconforming home-loan）房屋贷款拖欠率增加到4.38％，增加的大部分来自拖欠31至60天的贷款。

不合格贷款是指贷款人不符合金融机构标准贷款标准，通常为风险较高的自雇和信用受损的借款人。而正常贷款（指财务状况可靠的借款人）稳定在1.41％。

尽管标普认为，由主要银行实施的抵押贷款减免措施，将缓和未来六个月内报告的增幅，但对许多家庭而言，这只是一个临时解决方案。失业率大幅上升可能会导致未来12个月的欠款增加。

根据澳大利亚统计局（ABS）5月14日发布的数据，4月全国失业率从5.2%增加到了6.2%，提高了整整一个百分点。整个月大约有60万人失去了工作。

不仅如此，新冠疫情对工作时长的影响也很严重。在三月至四月期间，总工作时间下降了约9.2％。约有270万人（就业人群中的五分之一）失业或在3月至4月之间减少了工作时间，他们的收入也势必有显著减少。

联邦银行预测，今年的平均失业率将为8.25％，2022年才能回落至6.5％。

收入的减少意味着更多人无力支付房产的银行贷款，3月疫情蔓延至今期间，澳大利亚各大银行已批准了近39.2万笔房贷延期偿还申请。

标普指出，抵押欠款是财务压力的滞后指标，比如2008年全球金融危机，直到爆发后约12至18个月，抵押贷款欠款才达到顶峰。

也就是说，在未来1年到1年半的时间中，无力偿还贷款、考虑出售房产的业主会不断增加，这势必对房价造成压力。

5月初，地产研究机构CoreLogic公布了4月住房价格的统计数据，虽然全澳范围内4月份房价整体上涨0.3%，较3月份0.7%的涨幅放缓过半，但同时也是自去年6月以来的最低月度涨幅。

自3月中旬以来，住房市场一直表现疲软。墨尔本房价受到拖累，4月下跌了0.3%。尽管悉尼的房价上涨了0.4%，可鉴于过去六个月的月均增长率为1.7%，悉尼的房价涨幅已经大大减弱。

住房市场“抄底”是个伪命题

鉴于澳大利亚真正爆发新冠疫情只有两个月时间，在接下来的几个月中，房价下跌的压力似乎不可避免。不过，Corelogic认为房价下跌不会超过10%。

而另一家房产研究机构SQM research也表示，如果新冠病例继续减少，限制外出措施按目前的节奏逐步取消，房产市场仍可能出现“V型”复苏，即住宅价格在第二季度下降，在第三或第四季度又开始上升。然而，如果出现第二波疫情爆发使得限制时间延长，那么房价就可能至多暴跌30%。

房价到底会跌多少？现在是不是适合入场准备“抄底”？这让不少本来准备在今年买房的持币观望者纠结。

魏睿昊则认为，谈“抄底”，首先要了解房地产市场和股市有巨大的差别。

股市是一个有百分百流动性的二级市场，往往会将对未来市场的预期当天就反应在市场价格上。因此，当有类似新冠疫情这样的重大负面因素出现，在一些公司的业绩受到实际影响前，股价就已经完全体现出来。此时如果快速进入，一旦市场情绪趋于稳定或乐观，那么股价也会反弹得很快。

然而，房地产市场并非如此。

房地产实际上是实体经济的一部分，其价格走势一贯要比股市慢很多，波动幅度也小一些，并且具有一定的惯性。目前主要机构的预测几乎都认为在未来一年中，澳大利亚的总体住房价格会下跌至少10%，那么所谓的“底部”自然不是现在，而在未来。

此外，房地产市场的恢复也不可能如股市那么迅速，受到其实本身供需条件和交易周期的影响。现在就“急吼吼”入市，有些操之过急。

人口增速放缓 房市渐失源动力

在接下来的一年，房地产市场能不能重新回到“复苏轨道”？

魏睿昊强调，首先，还是要看澳大利亚整体经济秩序恢复得有多快，消失的工作岗位能否再出现，人们的购买力能够恢复到什么程度。

其次，有一个重要的因素就是海外投资。

例如，在年初，由于新冠病毒席卷中国，中国投资者在墨尔本、悉尼和布里斯班购买公寓的数量出现骤减。从4月开始，由于中国疫情缓解和多数城市解禁，加之澳大利亚抗疫情况较好，使得中国投资者又重返澳大利亚市场，在悉尼和布里斯班都购买了不少公寓。

然而，政府规定疫情期间“一块钱”的海外投资都要通过FIRB审核，势必影响海外投资者来澳购置房产。需求端的减量多少会对房价有负面影响。不过，由于目前澳元汇率较低，从海外投资者角度而言，澳大利亚的资产价格较为便宜，可能会形成对房价的支撑。

另外，目前各大银行的资产负债表和银根情况决定了他们可能会进一步收紧房贷。

四大银行此前都调整甚至取消了今年的股息，并计提了大额的准备金。防止进一步扩大呆坏账，会是银行之后主要的管控方向。这也意味着，一些贷款资质不太好的购房者可能很难拿到贷款。而购房往往伴随着高杠杆，房贷受限对很多投资者恐怕都是非常麻烦的问题。

魏睿昊表示，长期一直较为看好澳大利亚房地产市场的核心考量因素，就是本地较强的人口增长。但从目前很多的迹象看，未来短期内，澳大利亚的人口增长可能会出现严重下降。

截至今年4月，澳大利亚在短短三个月内就失去了近两年的新增人口。据预计，净移民下跌高达85%，超过30万名游客、学生和外来劳工离开了澳大利亚。这会加剧澳大利亚消费支出的暴跌，并使那些严重依赖移民劳动力的行业陷入困境。更为严峻的是，一些人还预测到年底之前还将有30万人离开。

在澳大利亚，每对夫妇平均只有1.7个孩子，因此从中短期来看，澳大利亚靠自然出生率来拉动人口红利显然不太可能。

仲量联行（JLL）表示，由于新冠疫情打击人口增长，今年的住房需求将下滑，将澳大利亚住房市场将重回供大于求的局面。

根据其第一季度公寓市场报告，第一季度的澳大利亚公寓销售情况恶化，内城区的公寓建造量下降了5％，销售数量则下降了11％。公寓等中高密度的住房，主要是为了应对增长的人口。人口增速放缓，就率先影响到该市场的表现。

2020年如何看待住房投资？

对于在2020年是否应该购入房产？魏睿昊指出，如果是购买自住房，今年可能会出现价格洼地，有刚需的话也并非一定要等到明年。但如果有计划购买投资房，他认为，目前入市尚早，原因如下：

第一，目前距离底部还有距离，如果所有预测都指向未来一年房价会下跌，那么入手的时机可能会在三个月或半年后出现；

第二，如前文所述，现在租房市场情况严峻，入手后很可能存在租不出去的问题，空置几个月对业主而言，也是较大的财务损失；

第三，目前市场交易非常“冷清”，通常好房源往往不会在这种时候上市。

另外，还有一个不稳定因素。近期有传闻，认为政府可能取消印花税，将其转向房地产税，从一次性税收成为持续性税收。是否会进行此项改革，很大程度上将影响未来房地产投资

综上所述，魏睿昊认为，对于想要直接买房的人而言，需要再耐心等待一段时间，可能半年以后，才是更好的购房时机。

如果只是有心想要投资房地产，可以考虑其他的方式，比如通过购买基金。魏睿昊表示，在目前市场情况下，有一些基金出现超跌，当它们的资产负债表表现转好，就有上涨空间，也许能获得较好的短期收益。（详见《想跟上澳洲经济重启之路，投资一波地产信托基金（REITs）如何？》 ）