澳联储连续加息后，投资房产还赚钱吗？专家拆解百万账单：“负扣税”后每年仍赚$4.3万（图）

理财专家 Ben Nash 指出，尽管目前高利率环境下持房成本激增，但房产杠杆带来的增值红利依然远超支出。

只要策略得当，投资者每年仍能获得数万澳元的丰厚回报，而非表面看到的“亏钱买卖”。

与此同时，澳洲经济前景也面临变数。独立经济学家 Saul Eslake 在接受 Sky News Australia 采访时，对艾博年政府处理燃油税的方式提出批评。

他警告称，良好政治与良好经济之间往往存在冲突，相关政策可能推高通胀，增加澳联储在今年晚些时候再次加息的风险。

尽管宏观环境复杂，但许多被高利率和负面新闻吓跑的投资者，其实并未真正看清背后的财务数据。以下我们将深入剖析一套100万澳元投资房产的真实收支情况。

100万澳元投资房产的持有成本

以一套价值100万澳元、完全通过贷款筹备资金的房产为例，假设采用6.5%的只付利息（Interest Only）贷款：

• 总支出： 年利息6.5万澳元，加上1.2万澳元的物业费、保险及维护费，总支出为7.7万澳元。

• 净支出： 扣除3.7%的平均租金回报（3.7万澳元）后，税前每年净持房成本为4万澳元。

平摊到每月近3500澳元的现金支出，确实让不少人望而却步。但对于真正的投资者来说，数据的计算到这里才刚刚开始。

算上房产增值后的惊人回报

根据澳洲房产6.8%的长期平均增长率，一套100万澳元的房产每年预计增值约6.8万澳元。

这意味着，即便不考虑任何税收优惠，投资者支付4万澳元的成本，就能换回6.8万澳元的资产增值。在不需要投入大量启动资金的情况下，每年账面已有2.8万澳元的净收益。

这正是“杠杆效应”的魅力所在：你利用银行的资金控制了一项价值百万的资产，虽然持有成本是实打实的，但资本增值是基于房产全额价值计算的，其涨幅足以覆盖利息支出。

负扣税：锦上添花的避税利器

在澳洲，这一财务模型通过负扣税（Negative Gearing）将进一步优化。若投资者的年收入超过13.5万澳元，其边际税率约为39%。

这意味着，每年4万澳元的持房亏损可以用来抵税，澳洲联防税务局（ATO）实际上为你分担了1.56万澳元的成本。退税后，每年的真实自付成本降至2.44万澳元，即每月约2033澳元。

最终账本明细：

*   实际支出： 24,400澳元（税后成本） 

*   实际所得： 68,000澳元（预期增值） 

*   年盈余： 43,600澳元

值得注意的是，税收减免应当是“锦上添花”而非投资核心。即便没有负扣税，优质房产的增值依然能够跑赢成本。

投资者最易落入的三个误区

第一，将现金流出视为纯损失。 实际上，这是获取杠杆增长的必要成本。优质资产带来的价值跃升才是长线收益的关键。

第二，盲目等待利率下降。 观望是有代价的。按照6.8%的年增长率计算，等待一年意味着明年买同样的房产要多花6.8万澳元。此外，降息往往伴随着买家回流，届时市场竞争将更加白热化。

第三，为了抵税而买房。 负扣税固然诱人，但真正的收益始终源于地理位置优越、具备长期升值潜力的优质房产。如果一项资产脱离了税收优惠就毫无价值，那么它从一开始就不值得购买。

总结

毫无疑问，高利率确实增加了持有门槛。但数据显示，利用杠杆购买的优质资产，其增值红利依然远超持有成本，加之澳洲特有的税收优惠，进一步减轻了现金流压力。

当前的问题不在于房产投资是否可行，而是在房价持续复利增长的浪潮中，你是选择入场分一杯羹，还是站在岸边观望？

计算好你的数据，做好极端利率下的压力测试，并寻求专业建议，才是明智之举。