悉尼房价达平均工资14倍，财长或出手修改两项房产减税政策（组图）

澳洲深陷住房危机已多年。

许多人觉得拥有自己的房子遥不可及，房租节节攀升，无家可归者持续增加。联邦财政部长（Treasurer）吉姆·查默斯（Jim Chalmers）有望在周二的预算案中，对50%资本利得税减免（CGT discount）和负扣税（negative gearing）这两项政策动刀。正是这两项政策的叠加效应，让房价一路高歌。

这意味着，几十年来澳洲联邦预算或将首次停止让住房负担能力继续恶化。

联邦财政部长吉姆·查默斯。图片来源：Keegan Carroll, Shutterstock

如果再不出手，澳洲社会的不平等将进一步加剧，“有房族”和“无房者”之间的鸿沟也会越拉越深。

正如 Alan Kohler 在其关于住房鸿沟的《季度论文》（Quarterly Essay）中所言：教育和勤奋已不再是决定财富的主要因素，如今一切都取决于你住在哪里，以及从父母那里继承了什么样的房子。这意味着澳洲已不再是一个机会平等、唯才是举的社会，物质上的成功如今更多取决于地理位置，而非个人努力。

如果连勤奋工作都换不来一个安稳的栖身之所，未来会怎样？

如果普通人都买不起房，澳洲只会变得更穷、更不稳定。

没有人愿意看到这样一个社会：年轻人想拥有自己的房子，唯一指望就是幸运地继承一套。这正是税制改革刻不容缓的原因。

25年来，资本利得税减免与负扣税“双剑合璧”，把住房从“家”变成了“投机工具”。霍华德政府于1999年推出的50%资本利得税减免规定：投资者购入资产持有满12个月后再出售，只需就利润的一半缴税。

由此，投资者蜂拥涌入房市。曾几何时，房价和工资几乎同步增长，但过去20年里两者已彻底脱钩。从数据曲线上可以清楚看到，1999年之后，工资增长缓慢，房价却一飞冲天。

对绝大多数攒钱买房的人来说，这意味着即便有一份不错的工作，攒首付也像是一场终点线越追越远的赛跑。

就像追逐地平线一样，你永远到不了。人们辛苦攒钱时，房价、首付门槛——更别说贷款额度——上涨得更快，越来越遥不可及。

2002年3月，悉尼的平均房价是全职平均年薪的8.3倍；到2024年6月，这一比例已飙升至新州平均工资的14.4倍。换算成具体数字：如果房价仍维持2002年的8.3倍水平，悉尼平均房价仅为83.5万澳元，但现实却是145万澳元。

房价上涨的最大受益者是投资者。即便自住业主的房产增值，卖掉自家昂贵房子后，仍要在同样昂贵的市场里另觅居所。

更贵的房子意味着更大额的房贷，这给澳洲社会和经济带来一连串连锁反应。

就在澳洲联邦储备银行（RBA）开会决定再度加息之际，Australia Institute 发布的最新研究显示：一笔30年期的自住房贷，四大银行能从中赚取22.9万澳元的利润。在还贷的第一年，澳洲业主每月为银行贡献的利润就超过900澳元。

毫不意外，自住房贷对银行而言是一块肥肉。这类贷款虽然只占银行贷款总额不到四分之一，却贡献了近40%的利润。尽管澳洲人在物价上涨的压力下被迫节衣缩食，四大银行去年的税前利润仍高达惊人的430亿澳元。

澳联储行长 Michele Bullock 也承认，澳联储是在明知中东战事引发的经济冲击已让“澳洲人变穷”、并明知进一步加息只会雪上加霜的情况下，做出了加息决定。

但代价远不止于此。资本利得税减免和负扣税这两项政策叠加，构成了预算中一笔极其昂贵的税收支出。仅2025-26财年，资本利得税减免一项的成本就高达218亿澳元。

其中，最富有的10%纳税人拿走了178亿澳元，而顶端1%的人独占129亿澳元。在住房危机肆虐、无数澳洲人连维持生计都艰难的当下，没有任何政策或经济理由能解释：为什么澳洲每年要花120亿澳元的税收补贴，去帮那1%的富人多买几套投资房？

澳洲每年向房地产投资者提供218亿澳元的税收优惠，但投入社会住房（social housing）的资金却只是其中的零头。目前的联邦政府似乎只有在你是军人、或者是在“奥库斯（AUKUS）”协议下来澳服役的外国军人时，才愿意直接出资建房。

多年来，政府一直回避真正的税制改革，主要靠推出“首次置业者计划”来应对住房负担能力危机，而结果不出所料——这些计划反而推高了需求和房价。

如今流行将住房压力归咎于人口增长尤其是移民，但事实并非如此。过去10年左右，澳洲人口增长了16%，而同期住宅数量增长了19%。

改革资本利得税减免和负扣税虽然不可能一夜之间解决住房负担问题——毕竟拖延已久，但这两项税收优惠不仅耗费巨额财政资金，更推高了几乎每一个人的居住成本。

财长完全可以借这次预算案迈出第一步，重拾那个朴素的老观念：房子是用来住的，不是用来炒的。