税改重创房市！全澳30地房价恐长期停滞，多个华人区上榜（组图）

拟议的投资者税改一旦落地，买家需求恐大幅萎缩，全澳30个房地产市场面临价格长期停滞的风险。

Thorneside的公寓市场被列为最易受联邦政府拟议税制改革影响的市场之一。

在这份风险名单中，昆州占据了大半壁江山，首当其冲的是布里斯班 Thorneside 的公寓市场。

该地公寓中位价为75万澳元，租金收益率为4%，29%的房产用于出租。

短短三个月内，当地在售房源激增55%，平均成交周期也延长了16天。

其他被列入风险名单的昆州市场还包括 Kilcoy 独立屋、Cooloola 独立屋、Inala 公寓、Hermit Park 独立屋、Redcliffe 公寓、Pialba 独立屋、Urangan 独立屋、Buddina 公寓以及 Golden Beach 公寓。

根据预算案拟议的投资者税改，Redcliffe 类似这样的公寓被认定为潜在风险资产。

在西澳，Busselton East 独立屋市场面临的风险最大，紧随其后的是 Spearwood、Dianella South、Bentley-Wilson-St James、Hamilton Hill、Beckenham-Kenwick-Langford、Denmark、Girrawheen、Balcatta-Hamersley 以及 Parkwood-Ferndale-Lynwood。

根据 FoundIt 的分析，新州风险最高的市场则包括 Tuncurry 独立屋、Blacktown North 公寓、Urunga 独立屋、Warilla 公寓、St Georges Basin 独立屋、Corrimal 公寓、Forster 独立屋、Batemans Bay 独立屋、Wollongong East 公寓和 Nambucca Heads 独立屋。

今年5月发布的联邦预算案提议，从2027年7月1日起限制投资二手房时的负扣税优惠，同时降低资本利得税（CGT）减免。

政府将此政策包装为一项十年计划，声称可帮助约7.5万名额外首次购房者入市。

然而，FoundIt 研究主管 Kent Lardner 表示，这些变化对投资者持有的存量房产可能产生极不均衡的冲击。

FoundIt 研究主管 Kent Lardner。

该分析筛选了房屋中位价在65万至100万澳元之间、收益率低于4.5%且租赁房产占比较高的市场——在这些地区，投资者需求一直扮演着支撑市场的关键角色。

“这些都是投资者出价发挥实质性作用的市场，而贷款限制措施恰恰会对这些市场产生最严重的冲击。”Lardner 表示。

报告还发现，大多数入围市场的房价对于普通首次购房者来说已经过高，许多市场的房价是当地收入的七倍甚至更高。

这意味着，一旦投资者退出市场，自主业主难以轻易填补这一空缺。

事实上，贷款机构已开始做出反应。

Macquarie和西太平洋银行（Westpac）在预算案公布后已着手重新评估投资者的借贷能力。

贷款经纪人反映，借贷额度被削减了约20%，悉尼一笔预审批贷款据称一夜之间从80万澳元腰斩至50万澳元。

新的分析显示，在 Batemans Bay 持有类似此类房产的投资者容易受到联邦政府拟议税改的影响。

Lardner 指出，最终结果不会是楼市崩盘，而是风险市场的房价长期停滞。

“基本情境是，在依赖投资者的地区，房价将陷入长期停滞，而非顺畅地完成从投资者到自住业主的交接。”

InvestorKit 高级研究分析师 Junge Ma 则补充道，投资者借贷能力削减影响最大的城区，未必是整体投资者比例最高的市场，反而更可能是多重风险因素叠加的市场。

“租金收益较强的可负担投资市场或许更具韧性，因为一旦市场走软，首次购房者和自主业主可以部分替代投资者需求。”她表示。

“同样，许多高端独立屋市场仍以自主业主为主，受投资者贷款政策变化的直接影响也相对较小。”

Junge Ma 强调，最大的风险似乎集中在高密度公寓市场——那里高杠杆投资者是关键需求来源，租金收益提供的缓冲空间有限，供应面带来的长期价值保护也较弱。

根据 InvestorKit 的分析，新州 Waterloo 面临的风险最高，原因在于当地投资者占比高，且高端公寓市场供应高度集中。

新州的 Zetland 和 Rhodes 同样被列为易受影响区域，其次是维州的 Docklands、Southbank 和 Melbourne city，以及昆州的 Newstead、Fortitude Valley、Teneriffe 和 Broadbeach。

*据2021年澳洲人口普查数据显示，Zetland、Rhodes和Docklands华人居民占当地人口总数的32.8%、43.2%和22.0%，华人数量在当地排第一。