悉墨房价已跌超3.5%：本轮下行或持续超过12个月，降息信号成关键

悉尼和墨尔本的房屋价值自这轮房市下行开始以来已跌逾3.5%。专家警告，跌势可能还未走到尽头。

Cotality统计显示，澳洲在过去40多年里曾经历10次全国性房市下行。除今年这轮外，其中7次持续不到一年，3次超过一年。

市场目前预计，房价要等到出现减息信号后才可能停止下跌，但这个信号或许还要等一段时间。

墨尔本住宅价值已连续7个月下滑，累计跌幅为3.7%。悉尼过去7个月的大部分时间也处于下行期，跌幅达到3.6%，Cotality数据显示。

今年利率上升后，布里斯班、珀斯和阿德莱德等中型首府城市的住宅价值仍在上涨，令各首府城市合计跌幅在3个月内只有1.3%。把偏远地区纳入计算后，全国住宅价值同期跌幅进一步降至0.7%。

历史数据显示，之前的全国性房市下行有两次持续不到6个月，5次持续6个月至1年，另外3次最长持续两年，没有一次超过两年。住宅价值跌幅则从未达到8%。

悉尼跌幅最深的时期出现在2017年至2019年。银行监管机构当时收紧只付息贷款，金融服务皇家委员会（financial services royal commission）的审查也令银行提高警惕；此外，投资者原本预计2019年大选会带来负扣税规则变化，但最终没有实现。

那轮下行持续23个月，悉尼住宅价值下跌13%。

2022年至2023年，悉尼住宅价值在12个月内下跌12.4%。当时，澳联储（RBA）此前曾表示，基准情景是现金利率在2024年前维持极低水平，后来却为压制突然爆发的通胀展开激进加息。

在只付息贷款收紧期间，墨尔本住宅价值18个月内下跌9.7%；解封后的加息周期则在不到一年内造成7.9%的跌幅。

Cotality研究主管Gerard Burg表示，眼下悉尼和墨尔本的跌势速度虽快过其他一些周期，却没有2022年那次下行那么猛烈。

房市正处于下行期。Joe Armao摄

Burg说，2022年市场局面出现剧烈变化，导致房价迅速下行；相比之下，这次受到的冲击没有那么严重，因此跌势稍为温和。

去年市场曾预期减息，但最终没有发生，利率预期也随之改变。澳联储今年加息3次，压缩了购房者的预算。Burg认为，这次政策转变释放得更为清晰，市场预期也有更充足的时间逐步形成。

美国与伊朗的战争同样打击了买家信心。联邦预算案公布投资者税务变动后，一些投资者也暂缓了原有计划。

Burg承认，目前还无法确定房价何时反弹，但他预计这轮下行可能持续超过12个月。

他表示，市场要出现转折，关键在于澳联储释放开始减息的信号。考虑到澳联储判断高通胀可能持续的时间，他认为明年年中或许是这轮跌势结束的最早时间。

如果原本准备卖房的业主改为撤下房源，买家便要争夺更少的挂牌房屋；如果通胀较早改善，市场走势也可能改变。

另一方面，假如失业率上升，部分业主被迫卖房，市场可能进一步转弱。不过，Burg指出，许多业主拥有相当可观的房屋净值缓冲。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee也认为，房市下行仍会持续一段时间。

她说，房价短期内不会恢复增长，真正可能触发转势的因素是减息。

Conisbee说，买家尤其明显地减少了入市活动，从Ray White的看房开放日数据便可看出；他们目前十分谨慎，市场还会疲软一阵子。

不过，她不认为房价会大幅下跌。人口增长、新房建筑成本高企，以及业主决定挂牌时的谨慎，都可能为跌幅托底。

她还提到上周末的拍卖表现，当时悉尼和墨尔本都维持在50%以上；相比之下，悉尼在3周前曾跌至47%。

Conisbee说，上周末的稳定究竟预示着趋势改变，还是只是一次偶然，现阶段还无法判断。在市场回暖之前，仍会有相当程度的疲弱。

她说，对买家而言，现在是一个不错的时机：市场活动放缓，买家可以争取更大的议价空间，也有时间慢慢作决定。