“拼尽全力买房却沦为负资产！”悉尼房价下跌引发担忧，财长却直言不用怕

去年12月，Meg Girdler在市场接近顶峰时倾尽积蓄，买下了悉尼一套小公寓。

如今，这位46岁的女性担忧自己的房产已跌破买入价，随时可能陷入“负资产”——即位于Marrickville的房屋价值，将低于她尚欠银行的贷款金额。

“我只想要一个家，想要一些稳定，所以，是的，这有点吓人，”Girdler坦言，“六个月前买的公寓，现在的价值已经比当初买入时低了。”

根据Cotality的数据，受利率上升、通胀高企和消费者信心低迷等因素影响，悉尼房价自去年11月触顶以来已累计下跌2.1%。

Meg Girdler表示，她希望政府更早对房地产市场出手干预。（供图：Meg Girdler）

联邦政府近期宣布对负扣税和资本利得税进行调整。对此，Girdler态度复杂——她欢迎这些旨在帮助首次购房者入市的举措，但也认为，像她这样的新业主早已被推入了一个充满不确定性的困境。

“投资者被稍微挤出市场，这很好，我对此非常高兴，”她说，“但我有点生气的是，在此之前什么都没有做过。”

Girdler说，她很幸运能在Marrickville进入房地产市场。（ABC新闻：Adriane Reardon）

Girdler说她的家虽然很小，但能进入市场已让她深感自豪。（供图：Meg Girdler）

简而言之：

部分近期入市的澳洲购房者可能已陷入负资产困境，所欠贷款超过房屋当前价值。

房价下跌使政府近期扩大的5%首付计划备受关注。

接下来：

联邦财政部长表示，他并不担心那些面临负资产风险的购房者；总理则援引一场拍卖会上首次购房者的踊跃参与，为拟议中的税改举措背书。

前景不明

Girdler本人并未使用政府近期扩大的5%首付计划，但房价的持续低迷已将这一计划推至舆论焦点。

该计划允许首次购房者在限价范围内借入最高相当于房屋价值95%的贷款，并通过政府担保，免于缴纳高额的房贷保险。

低首付买家面临房价下跌后陷入负资产的风险。（ABC新闻：Monish Nand）

值得注意的是，政府自身的测算显示，此次税改将导致未来几年的房价涨幅比不推行税改的情景减少约2%。这无疑加剧了市场的不确定性。以低首付入市、通过政府担保规避房贷保险的买家，在房价下行时本就更易跌入负资产境地，政策预期本身也在无形中给市场施压。

联邦财政部长Jim Chalmers表示，让首次购房者进入市场是件好事。（ABC新闻：Matt Roberts）

对此，联邦财政部长Jim Chalmers表明了自己的立场。他周二接受ABC采访时表示，并不担心近期购房者面临负资产的风险，“住房是长期投资”，他能让越多的首次购房者进入市场，“就越是件好事”。

自2022年以来，已有超过26万人使用过该计划。政府数据显示，其中59%的参与者首付比例超过5%。自2020年计划推出至今，政府仅接管了13笔贷款。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，负资产的情况或许较为少见，但市场何时复苏依然是个未知数。“我认为负资产的案例相当少，但当然会有一些个别情况，其房产价值跌得更多。”他同时指出，房地产市场的压力往往会因政策介入而缓解，并以新冠疫情初期为例——当时市场一片悲观，但利率降至0.1%、大规模财政支持随之而来，“天要塌下来”的局面最终并未出现。

需要快速出售房产的近期买家面临陷入负资产的风险。（ABC新闻：Daniel Irvine）

不过，Lawless也坦言，他看不到当前有任何政策层面的干预来阻止这轮下跌。“价格增长的轨迹确实非常不确定，因为我们可能不会看到有援手伸向房地产市场。”他认为，通胀、利率与消费者信心等多重压力将共同作用，使房价在一段时间内持续承压。

独立经济学家Saul Eslake则指出，负资产对于不打算长期持有的买家而言才真正构成问题。“实际上，只有当你打算卖掉房产时，这才成为问题——而通常触发被迫出售的，无非是失业或家庭变故。”

总理为税改辩护

周二议会质询时间，总理艾博年援引有报道称某场拍卖会的竞标者全是首次购房者，以此为拟议的负扣税和资本利得税改革背书，声称政策已在发挥效果。结合5%首付计划，艾博年表示，首次购房者进入市场正变得越来越容易。

艾博年表示，首次购房者在拍卖会上越来越占有优势。（ABC新闻：Matt Roberts）

总理在议会中提及的墨尔本房产中介Lara Harris告诉ABC，过去三到四周，她所在地区的拍卖市场参与主体已明显从投资者转向首次购房者。“我们有多个竞标者，而且全部是首次购房者，很高兴看到这一点。我们目前实际上没有看到任何投资者进入市场。”

但她也坦言，首次购房者对100万澳元以下房产的需求旺盛，市场上的房源供给却严重不足。

对此，联邦影子住房与无家可归者事务部长Andrew Bragg周三提出了批评。他指出，政府版本的5%首付计划已成为冲击首次购房者可负担市场的“破坏球”，该计划变相刺激了低端市场的需求，推高了年轻人的置业门槛。

他主张，该计划应参照联盟党最初推出时的设计，设置上限并引入收入审查，将资源集中用于真正需要帮助的低收入群体。