过去35年房价涨幅最高首府城市揭晓！不是悉尼和墨尔本（组图）

布里斯班房主在过去35年间积累的房产财富，已超越全澳所有首府城市。房价涨幅远远跑赢通胀，也让投资者面临资本利得税调整的潜在冲击。

PropTrack最新独家分析显示，若一套1990年以95,000澳元购入的住宅仅随生活成本同步增长，如今仅值248,000澳元。然而现实是，布里斯班房屋中位价已飙升至106万澳元——真实涨幅远超通胀水平。

换言之，如果布里斯班房价仅与通胀同步，如今一套普通住宅不过25万澳元；但实际上，它早已突破百万大关，成为全澳最壮观的房产财富造富热潮之一。

超越通胀的房价最大涨幅

• Kensington Grove：1990年27,500澳元，若随通胀增长仅71,800澳元，如今1,065,000澳元

• Kooralbyn：25,500澳元，66,600澳元，818,750澳元

• Cedar Grove：36,000澳元，94,000澳元，1,100,000澳元

• Regency Downs：29,475澳元，76,900澳元，870,000澳元

• Walloon：29,250澳元，76,400澳元，841,500澳元

• Mount Cotton：42,000澳元，109,600澳元，1,200,000澳元

• Karalee：45,000澳元，117,500澳元，1,227,500澳元

• Russell Island：18,500澳元，48,300澳元，490,000澳元

• Yamanto：33,500澳元，87,500澳元，875,000澳元

• Fernvale：31,995澳元，83,500澳元，830,000澳元

这一惊人差距，清晰揭示了过去三十余年间昆州房产业主所积累的财富规模——而随着联邦政府拟议调整资本利得税，这些收益正面临前所未有的审查。

研究发现，布里斯班在过去36年间录得了所有首府城市中最强劲的长期房价增长。尽管起点远低于悉尼和墨尔本，最终却实现了反超。

郊区涨幅高达通胀30倍

在Lockyer Valley的Kensington Grove，若房价自1990年以来仅追踪通胀，如今一套住宅仅值71,800澳元；而实际上，当地房屋中位价已达106万澳元，涨幅超出通胀水平逾3000%。

位于133 Fairway Dr, Kensington Grove的这处房产，目前市场售价为150万至165万澳元，2015年成交价为15万澳元。

Kooralbyn和Cedar Grove同样录得爆炸性增长，房屋中位价涨幅约为通胀率的30倍。在Mount Cotton，若随通胀同步上涨，如今一套住宅仅值109,600澳元，但目前中位价已达120万澳元。

即便是布里斯班的蓝筹城区，也交出了令人瞠目的成绩单。在New Farm，过去35年间房屋中位价上涨超过2000%，如今已达337万澳元。

REA Group经济学家Angus Moore表示，经通胀调整后的数据，清晰呈现出房地产作为财富创造工具的惊人威力。

他指出，房产是许多家庭最重要的财富来源，沉淀在住宅房产中的财富数量极其庞大，对大多数澳洲家庭而言，财富的相当大一部分都体现在住房上。

REA Group高级经济学家Angus Moore

Moore解释说，近几十年来的通胀本已相当可观，但房价的涨幅更远超于此。“当你审视三四十年这样漫长的时间跨度，即便考虑了通胀因素，这些增长依然显著，”他说，“你得退一步看，才能发现情况变化到底有多大——而变化确实是相当大的。”

资本利得税改革，布里斯班首当其冲

Halo Advisory总监Greg Bartels表示，这些数据揭示出，昆州房产财富的真正驱动力，是由州际移民涌入和基础设施建设热潮所推动的“真实的、结构性的资本增长”，而非单纯的通胀推波助澜。

位于9 Llewellyn St, New Farm的这处房产，目前市场要价超过420万澳元，1988年成交价为10.5万澳元。

“剔除通胀因素后，便清晰暴露出有多少账面财富实际上是高收益的、真实的经济利润，”Bartels说。他警告，随着联邦政府拟议对远超通胀的巨额收益征收更高税率，昆州房产“无风险、高补贴”财富创造的时代正在收紧。

Bartels特别指出，布里斯班近年来录得“非凡的、全国领先的资本增长”，远超历史通胀平均水平，因此在联邦政府拟议的资本利得税改革中尤为首当其冲。

“由于指数化方法只能保护收益中与通胀相匹配的部分，布里斯班投资者近期上涨的收益将几乎得不到保护，”他说，“这意味着出售时，他们被暴露于新的30%最低税率之下的比例，将远高于那些增长较慢的跨州市场投资者。”

布里斯班一套典型住宅如今价值超100万澳元，但如果房价增长仅追踪通胀步伐，仅为25万澳元。

婴儿潮一代的幸运，难以复制

Moore认为，结构性下降的利率、双收入家庭借贷能力的提升，以及长期未能建造足够新住房——三大因素叠加，共同构成了推动房价飞涨的完美风暴。

“主要的变化是，过去的利率和通胀在结构性上高于现在。如今的房贷利率更低，人们能够借到更多的钱，”他说。

然而Moore也直言，这些趋势中有些不太可能再重现，未来几代购房者和投资者，几乎没有机会复制婴儿潮一代所获得的那种收益。

“婴儿潮一代是幸运的，那是一个不寻常的时期。我们经济的一系列结构性变化推高了价格，推动了强劲增长……这很可能不会再发生了。”